中國不動產(chǎn)研究中心常務(wù)副院長馬磊告訴記者，物流地產(chǎn)這一概念，是由國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯于2003年引入中國的。2000年以后，由于中國加入世貿(mào)的契機，各地政府開始大力扶持物流園區(qū)的建設(shè)，由于各級政府認識到物流園區(qū)對當?shù)亟?jīng)濟所起到的強有力的帶動作用，因此，紛紛出臺優(yōu)惠政策，招商引資，大力發(fā)展園區(qū)建設(shè)。再加上工業(yè)用地出讓價格本就低廉，一時間，你方唱罷我登場，國內(nèi)物流園區(qū)建設(shè)如火如荼。

　　在蔣莉看來，物流地產(chǎn)主要指地產(chǎn)開發(fā)主體根據(jù)顧客需求，選擇合適的地點，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后再組建一個資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理和服務(wù)。其本質(zhì)正是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化結(jié)合的產(chǎn)物。

　　然則在2003年這一概念提出之時，多數(shù)項目都成為開發(fā)商低價拿地的噱頭，打著物流名義跑馬圈地、炒賣物流土地資源者為多，其中真正與倉儲物流行業(yè)相關(guān)的項目卻為數(shù)不多。當時，由香港及北京地產(chǎn)界最具影響力的兩大巨頭嘉里建設(shè)與華遠地產(chǎn)共同出資組建的北京嘉里華遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運作的物流港住宅開發(fā)項目一時名噪京城，但項目設(shè)計之初物流地產(chǎn)所占比重極小，后來隨著北京三環(huán)內(nèi)不能建設(shè)物流基地的一紙限令，項目更是將這少之又少的物流相關(guān)部分剔除了出去，變成了以工業(yè)地產(chǎn)價格拿地建設(shè)的純住宅項目。

　　近年來，國家開始重拳打擊住宅市場發(fā)展過熱的勢頭，原本依賴銀行貸款進行建設(shè)、走快速資金回籠道路的住宅開發(fā)企業(yè)資金鏈紛紛告急。這時，物流地產(chǎn)所擁有的最大優(yōu)點：穩(wěn)定，便顯得十分珍貴。在馬磊看來，物流地產(chǎn)回報率一般為8%-12%，相較于住宅開發(fā)動輒20%以上的利潤率，物流地產(chǎn)的利潤率遠不如開發(fā)寫字樓、住宅。然而，隨著房地產(chǎn)暴利時代漸行漸遠，眾多開發(fā)商的饕餮大餐正在撤席，在住宅市場調(diào)控風聲鶴唳之際，穩(wěn)定的租金收益顯得尤為寶貴。

　　“物流地產(chǎn)和商業(yè)、住宅地產(chǎn)不一樣，這里沒有暴利，追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤回報。由于租賃期相對較長，即使是市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響相對比較小”。世邦魏理仕工業(yè)物流服務(wù)部副董事胡曉睿向記者表示，上述優(yōu)勢對于我國資金鏈脆弱的房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑十分關(guān)鍵。